מה זה תמ״א 38/1? חיזוק מבנים, תוספות ומה חשוב לבדוק

מהי תמ״א 38/1?

תמ״א 38/1 היא המסלול לחיזוק ולעיבוי של בניין קיים במסגרת התכנית הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. במקום להרוס את הבניין ולבנות אותו מחדש, כפי שנעשה במסלול תמ״א 38/2, מחזקים את המבנה הקיים ומבצעים בו עבודות ותוספות שאושרו בתכנון. לכן, כששואלים מה זה תמ״א 38/1, התשובה הקצרה היא: התחדשות עירונית באמצעות שדרוג מבנה קיים, ולא באמצעות הריסתו.

הפרויקט עשוי לכלול חיזוק יסודות ושלד, שיפוץ חזיתות ושטחים משותפים, התקנת מעלית, הוספת ממ״דים, מרפסות או שטחים נוספים לדירות, ולעיתים גם בניית קומות או יחידות דיור. לא כל בניין זכאי לכל סוג של תוספת, ולא כל רכיב ייכלל בכל פרויקט. היקף העבודה נקבע לפי מצב הבניין, זכויות הבנייה, תכנון המגרש, כדאיות כלכלית והחלטות מוסדות התכנון.

חשוב לדעת שתמ״א 38 אינה מסלול אחיד שפתוח באופן זהה בכל ישראל. התכנית הארצית הגיעה למועד הסיום שנקבע לה, ובמקביל רשויות מקומיות רבות קידמו תכניות ומדיניות משלהן להתחדשות מבנים. לכן האפשרות לקדם כיום פרויקט במסלול תמ״א 38/1 תלויה, בין היתר, בתכנית החלה במקום, בהוראות המעבר ובמדיניות הרשות. לפני שמסתמכים על זכויות או על מסלול מסוים, צריך לברר את המצב העדכני מול הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.

מה ההבדל בין תמ״א 38/1 לתמ״א 38/2?

בשני המסלולים המטרה היא לקדם התחדשות עירונית ולשפר את עמידות המבנים, אך דרך הביצוע שונה. ב־38/1 נשארים בבניין הקיים, והעבודות מתבצעות סביבו ובתוכו. ב־38/2 הבניין נהרס, ובמקומו נבנה בניין חדש. הבחירה אינה רק עניין של העדפה: היא תלויה בתכנון המקומי, במצב ההנדסי, באפשרויות המגרש וביכולת להוציא היתר.

הטבלה מציגה הבדלים כלליים בלבד. החלטה אם ניתן להישאר בדירה בזמן ביצוע אינה מתקבלת לפי שם המסלול: מהנדס, תכנית העבודה, הנחיות הבטיחות והסדרי הפרויקט הם שיקבעו זאת. גם תוספת ממ״ד או מעלית אינה מובטחת אוטומטית; יש לבדוק אם ניתן לאשר ולבצע אותה בבניין המסוים.

איך עושים תמ״א 38/1?

הדרך לפרויקט מתחילה בבדיקת היתכנות, ולא בחתימה על הבטחה כללית לתוספת בנייה. בעלי הדירות יכולים להתארגן, לבחור נציגות ולמנות אנשי מקצוע מטעמם, למשל עורך דין, אדריכל או יועץ הנדסי. במקביל בודקים את מסמכי הבניין, את מצבו הפיזי ואת המדיניות התכנונית החלה על הכתובת.

תהליך מקובל כולל כמה שלבים:

1. בירור תכנוני: בדיקה של התכניות החלות, זכויות הבנייה והמסלול האפשרי מול הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. במקומות מסוימים יש לבחון גם תכנית מקומית להתחדשות עירונית או הוראות מעבר.
2. בדיקה הנדסית ואדריכלית: מהנדס בוחן את המבנה ואת הצורך בחיזוק, ואדריכל בודק חלופות לתכנון התוספות ואת השפעתן על הדירות והרכוש המשותף.
3. התארגנות והסכמות: בעלי הדירות בוחנים הצעות, מגדירים את התמורות ואת אופן קבלת ההחלטות, ומקבלים ייעוץ משפטי עצמאי לפני חתימה על הסכם.
4. תכנון והגשת בקשה להיתר: מגבשים תכניות מפורטות ומגישים אותן לגורמי הרישוי. ייתכן שיידרשו תיקונים, מסמכים נוספים או התאמות לתנאים שקובעת הוועדה.
5. ביצוע ופיקוח: לאחר קבלת ההיתר והשלמת התנאים הנדרשים, מתחילות העבודות. חשוב להסדיר פיקוח, בטיחות, ביטוח, גישה לדירות וטיפול במפגעים במהלך הבנייה.

היתר בנייה אינו מובטח בעקבות בדיקה ראשונית או חתימות של בעלי דירות. הרשות בוחנת את הבקשה לפי התכנון, ההוראות התקפות ושיקולים כגון תשתיות, תנועה, מרחב ציבורי ובטיחות. לכן יש להיזהר מהצעה שמציגה זכויות או לוח זמנים כאילו הם ודאיים לפני שהתקיימה בדיקה מקצועית.

כמה זמן לוקח פרויקט תמ״א 38/1?

אין לוח זמנים קבוע לכל פרויקט. משך הדרך מושפע מהמורכבות התכנונית, מצב הבניין, היקף התוספות, מספר בעלי הדירות, הצורך בהסכמות, דרישות הוועדה, עומס גורמי הרישוי וזמינות הקבלן. עיכובים יכולים להתרחש גם בגלל התנגדויות, שינויים בתכנון או ממצאים שמתגלים במהלך העבודה. הטווחים בטבלה הם הערכה כללית בלבד, ולא התחייבות לפרויקט מסוים.

בפועל, הזמן הכולל מההתארגנות הראשונית ועד להשלמת העבודות עשוי להיות ממושך, ולעיתים נמשך כמה שנים. לפני חתימה כדאי לבקש לוח זמנים מפורט לפי אבני דרך, להבין אילו אירועים עלולים לדחות את הפרויקט ולוודא שההסכם מסדיר את אופן העדכון במקרה של עיכוב.

תמ״א 38, שיפוץ דירה והתחדשות עירונית: מה לבדוק?

תמ״א 38/1 היא צורה אחת של התחדשות עירונית, אך לא כל התחדשות עירונית היא תמ״א 38. המונח הרחב כולל גם מסלולים ותכניות אחרות, שהיקפן ותנאיהן נקבעים לפי המיקום והתכנון התקף. אם הבניין אינו מתאים למסלול, ייתכן שיש לבחון חלופה תכנונית אחרת; אין להסיק מכך שהבניין זכאי אוטומטית לפרויקט מסוים.

כדאי להבחין בין פרויקט חיזוק של בניין שלם לבין שיפוץ דירה פרטית. שיפוץ דירה מתמקד בדרך כלל בעבודות בתוך יחידה אחת, כמו החלפת מטבח, חדרי רחצה, תשתיות וריצוף. משך השיפוץ והעלות תלויים בשטח, במצב הקיים, ברמת הגמר, בשינויים במערכות ובצורך באישורים. בפרויקט תמ״א, לעומת זאת, יש גם תכנון בנייני, רישוי, הסכמות בין בעלי דירות וביצוע בסביבה מאוכלסת. לכן אין להשוות בין לוח הזמנים של שיפוץ נקודתי לבין לוח הזמנים של התחדשות בניין.

לפני שמתקדמים, מומלץ לבדוק שההצעה מתייחסת לכתובת ולבניין המסוימים; לקבל חוות דעת מאנשי מקצוע שאינם תלויים ביזם; להבין אילו עבודות ותוספות כלולות ומה מוחרג; ולבחון מי נושא באחריות לתכנון, לביצוע, לנזקים ולתחזוקה. יש לברר גם את המצב העדכני בוועדה המקומית ולא להסתפק במידע כללי על תמ״א 38. תכנון מוקדם, ייעוץ עצמאי והסכם ברור מסייעים לבעלי הדירות לקבל החלטה מושכלת, גם כאשר בסופו של דבר מתברר שמסלול אחר מתאים יותר.