מה זה תמ״א 38 ומה חשוב לדעת לפני שמתחילים?

תמ״א 38 היא תוכנית מתאר ארצית שנועדה לעודד חיזוק של מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. במסגרת הפרויקטים שנעשו מכוחה, בעלי דירות יכלו לקבל חיזוק, שדרוג או דירה חדשה, ואילו היזם קיבל זכויות בנייה שאפשרו לו למכור דירות נוספות. בפועל, התוצאה השתנתה לפי סוג הפרויקט, הבניין, התכנון העירוני וההסכם עם בעלי הדירות.

חשוב לדעת: תמ״א 38 במתכונתה הארצית פקעה ככלל ב־1 באוקטובר 2023. לכן, כיום השאלה אינה רק מה זה תמ״א 38, אלא איזה מסלול התחדשות עירונית חל על הבניין שלכם. פרויקטים מסוימים עשויים להתקדם לפי הוראות מעבר או תוכניות מקומיות, אך אין להניח שהזכויות הישנות עדיין זמינות. את המצב צריך לבדוק מול הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה והרשות המקומית.

איך תמ״א 38 פעלה ומה היו המסלולים?

התוכנית נועדה לסייע בשיפור עמידותם של מבנים ותיקים, בעיקר מבנים שנבנו לפני שהוחלו תקני רעידות אדמה מתאימים. היא לא העניקה לכל בניין זכות אוטומטית לקבל היתר או לבצע פרויקט. היתכנות התכנון, מאפייני המבנה, מדיניות העירייה והכדאיות הכלכלית השפיעו כולם על האפשרות לקדם אותו.

היו שני מסלולים מרכזיים. במסלול של חיזוק ותוספות, המכונה לעיתים תמ״א 38/1, המבנה הקיים נשאר על תילו ומחוזק, ובכפוף לאישור ניתן להוסיף דירות או שטחים. בפרויקט עשויות להיכלל גם תוספות לבעלי הדירות, למשל מעלית, מרפסות או חדר מוגן, אך היקפן תלוי בתכנון ובהסכם.

במסלול של הריסה ובנייה מחדש, המכונה תמ״א 38/2, הבניין הישן נהרס ובמקומו נבנה בניין חדש. בעלי הדירות מקבלים דירות בבניין החדש בהתאם להסכמות, לתכנון ולהיתרים. בתקופת הבנייה הם נדרשים בדרך כלל לעבור לדיור חלופי, לפי התנאים שנקבעו בהסכם.

מה הקשר בין תמ״א 38 להתחדשות עירונית כיום?

התחדשות עירונית היא שם כולל לתהליכים שבהם משדרגים או מחליפים מבנים ושכונות ותיקים. תמ״א 38 הייתה אחד הכלים בתחום, לצד מסלולים אחרים כמו פינוי־בינוי ותוכניות עירוניות. לאחר פקיעת התוכנית הארצית, רשויות מקומיות מקדמות מדיניות ותוכניות משלהן, ולעיתים יש הבדלים ניכרים בין עיר לעיר ואף בין אזורים באותה עיר.

במקרים מסוימים קיימות הוראות מעבר שעשויות לאפשר המשך טיפול בבקשה שהוגשה לפני פקיעת התוכנית. תחולתן תלויה בפרטי הבקשה, במועדיה ובדין הרלוונטי. בנוסף, תוכנית מקומית עשויה לקבוע מסגרת חדשה לחיזוק או להריסה ובנייה. משום כך, בדיקה כללית באינטרנט אינה מספיקה: כדאי לברר מה התוכנית החלה על המגרש ומה עמדת הוועדה המקומית.

הבדיקה הראשונית יכולה לכלול עיון בתיק הבניין ובתוכניות החלות, בירור מול אגף ההנדסה בעירייה ובחינה של מצב המבנה על ידי אנשי מקצוע. בהתאם למקרה, ייתכן שיהיה צורך באדריכל, מהנדס, שמאי מקרקעין ועורך דין שמייצג את בעלי הדירות. אם מתקיים משא ומתן עם יזם, חשוב שבעלי הדירות יקבלו ייעוץ עצמאי ולא יסתמכו רק על אנשי המקצוע של היזם.

איך עושים תמ״א 38 או מקדמים פרויקט דומה?

השלבים משתנים לפי המסלול והעיר, אך בדרך כלל כדאי להתקדם באופן מסודר ולא לחתום מיד על התחייבות ליזם. תחילה בודקים אם הבניין מתאים לתהליך מבחינה תכנונית והנדסית, ומה עשויה להיות החלופה המקומית. לאחר מכן מגבשים נציגות של בעלי הדירות, בוחרים ייעוץ משפטי ותכנוני מטעמם ובוחנים הצעות מיזמים על בסיס תנאים ברורים.

1. בדיקת היתכנות: בוחנים את התכנון החל, מצב המבנה, מגבלות המגרש והמדיניות של העירייה. בדיקת מהנדס אינה מחליפה בדיקה תכנונית, ולהפך.
2. התארגנות בעלי הדירות: בוחרים נציגות וקובעים דרך מסודרת לקבלת החלטות ולשיתוף מידע עם כלל בעלי הדירות.
3. בחירת יזם וניהול משא ומתן: משווים בין ניסיון, יכולת מימון, ערבויות, מפרט, פתרונות לדיור חלופי ולוחות זמנים חוזיים. יש לבדוק גם מה קורה אם לא מתקבל היתר או אם התכנון משתנה.
4. תכנון והיתרים: האדריכל והיועצים מכינים את התכנון, והוא נבחן בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. עשויים להידרש תיקונים, אישורים נוספים או התאמות למדיניות העירונית.
5. ביצוע ואכלוס: לאחר קבלת ההיתרים והשלמת התנאים החוזיים והכלכליים, אפשר להתקדם לעבודות. בפרויקט של הריסה ובנייה נדרש גם לתאם פינוי ודיור חלופי.

הסכמות בעלי הדירות הן רכיב מרכזי, אבל אין שיעור אחד שמתאים לכל מצב. דרישות הרוב והאפשרויות להתמודד עם התנגדות עשויות להשתנות לפי סוג הפרויקט והדין העדכני. לפני שמחשבים רוב או פונים להליך משפטי, יש לקבל ייעוץ מעורך דין שמכיר התחדשות עירונית בישראל.

כמה זמן לוקח פרויקט ומה עשוי לעכב אותו?

לשאלה כמה זמן לוקח תמ״א 38 אין תשובה קבועה. משך הפרויקט תלוי בין השאר בהיקף הבנייה, בתוכנית החלה, במספר בעלי הדירות, בהתנגדויות, בעבודת הוועדה המקומית ובמימון. הטווחים בטבלה הם הערכות כלליות בלבד; פרויקט מסוים יכול להתקדם מהר יותר או להתארך מעבר להם.

הטווחים להמחשה בלבד ואינם התחייבות ללוח זמנים. יש להבחין בין משך התכנון וההיתר לבין משך הבנייה עצמה. עיכוב בקבלת החלטות, שינוי תכנון, דרישות להשלמת מסמכים או קושי במימון יכולים להשפיע על כל אחד מהשלבים.

מה מקבלים בעלי הדירות והאם צריך לשלם?

בפרויקט שממומן על ידי יזם, בעלי הדירות אינם משלמים בדרך כלל את מלוא עלות הבנייה מכיסם; היזם מממן את הפרויקט ומקבל בתמורה זכויות למכור דירות או שטחים נוספים, בכפוף לתכנון ולהיתר. עם זאת, אין בכך הבטחה שכל שדרוג יהיה ללא עלות או שכל הצעה תהיה כדאית. הוצאות נלוות, שינויים מעבר למפרט, היבטי מס ועלויות משפטיות או מקצועיות עשויים להיות רלוונטיים, בהתאם להסכם ולנסיבות.

כדאי להפריד בין פרויקט התחדשות עירונית לבין שיפוץ פרטי. מי ששואל כמה עולה שיפוץ דירה או כמה עולה שיפוץ בית פרטי צריך לקבל הצעה לפי שטח, מצב התשתיות, רמת הגמר, נגישות ותכולת העבודה. גם השאלה כמה זמן לוקח שיפוץ דירה תלויה בהיקף השיפוץ, באספקת חומרים, בתיאום בעלי מקצוע ובהיתרים הנדרשים. אין להניח שהערכות לשיפוץ רגיל משקפות את לוח הזמנים או את העלויות של פרויקט התחדשות עירונית.

לפני חתימה, בקשו שההסכם יגדיר בצורה ברורה את התמורה, המפרט, הערבויות, הביטוח, פתרון הדיור החלופי, תנאי היציאה והאחריות לליקויים. בדקו גם אם קיימות מגבלות תכנוניות או אם היזם תלוי באישור שטרם התקבל. המטרה היא להבין לא רק מה מוצע, אלא גם אילו תנאים צריכים להתקיים כדי שההצעה תתממש.

לסיכום, תמ״א 38 היא תוכנית שהשפיעה רבות על חיזוק והתחדשות של בניינים בישראל, אך כיום צריך לבדוק כל בניין לפי התכנון והמדיניות המקומיים והוראות הדין העדכניות. בירור מוקדם עם הוועדה המקומית ועם אנשי מקצוע עצמאיים יכול לעזור להבין אם הפרויקט אפשרי, איזה מסלול מתאים ומה נדרש מבעלי הדירות כדי להתקדם.